Конфликт между банками, выдавшими ипотечные кредиты, и заемщиками, не
сумевшими их погашать, будет обостряться. Ведь, согласно изменениям в
законе «Об ипотеке» от 14 января, банки могут забирать жилье без суда.
Как признал 1-й замминистра юстиции Евгений Корнейчук, конфискация
может сработать и по кредитам прежних лет, если это право забито в
ипотечном договоре или в договоре об удовлетворении требований
кредитора, пишет "Сегодня".
Банки преимущественно идут на мировую с обедневшими должниками:
дают кредитные каникулы, продлевают сроки займов и даже уменьшают
проценты. Но многим вовсе нечем платить: потерявшим работу, бизнес или
оказавшимся на больничной койке.
«Сегодня» с помощью юристов предложила гражданам способы
самозащиты, позволяющие втянуть банк в судебную волокиту, а то и вовсе
лишить его возможности отнять залоговую «крышу» (см. номер за 24
марта). Но один из крупных банков счел эти советы некорректными.
Узнав о возражениях банкиров, ряд юрфирм ушли от дискуссии — мол,
нам выгодно защищать банки, а не граждан. Но нашлись и правоведы,
оспорившие аргументы финансистов: адвокат Евгений Подлесный (далее — Е.
П.), юрисконсульт Евгений Бондаренко (Е. Б.) из юрфирмы «Шмаров и
Партнеры», юрист юрфирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев (Д. М.), директор
юркомпании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа (А. В.), юрист
юрфирмы «Про Право» Александр Лаптев (А. Л.) и директор
антиколлекторской компании Se-Viks Сергей Сердюк (С. С.).
Давайте выслушаем противников и защитников попавших впросак заемщиков.
МОЖНО ВЫИГРАТЬ НА СТОИМОСТИ
Банкиры
«Если оценка отчуждаемой квартиры была произведена в соответствии с
требованиями госстандартов, шансы признания ее недействительной равны
нулю. При этом банк в конечном итоге реализует квартиру по сумме
оценки, плюс не забудет «выкатить» заемщику проценты и неустойку за
весь период судебной волокиты и непогашения долга».
Юристы
А. Л. : «Согласно ст. 33 закона «Об оценке имущества... », любая
оценка может быть оспорена гражданином в судебном порядке». Можно жить
в этой квартире, пока идут судебные разборки, а они могут растянуться
на годы. А есть шанс и с долгом покончить.
«Если вы немного уплатили по кредиту, выгодно отдать залоговую
квартиру банку, если в договоре есть пункт, что с этого момента долг
считается полностью погашенным», — говорит А. В.
Можно выиграть и в деньгах. Например, вы через ипотеку купили
1-ком. квартиру за $100 тыс., дали аванс банку $20 тыс. и успели
погасить $10 тыс. по кредиту: итого на вас висит долг $70 тыс.
В условиях резкого удешевления жилья, квартира будет оценена и
продана, скажем, за $30 тыс., то есть вы останетесь должны банку $40
тыс.
Если хотите и дальше жить в этой «хате» — найдите на нее
покупателей из числа родственников (сами выкупить ее вы не имеете
права). Будете возвращать им $30 тыс. по мере сил — и без процентов,
или по «божеским», а не по банковским. Конечно, долг банку $40 тыс.
останется, но с ним разберемся чуть ниже.
ДЕТИ — ЛУЧШАЯ ЗАЩИТА
Банкиры
«Законодательство допускает выселение детей при соблюдении минимум
двух условий: предоставление иного жилья и согласие органа опеки и
попечительства.
Понятно, что из однокомнатной квартиры семью с двумя детьми банк до
их совершеннолетия выселять не будет, но! Если ребенок один, а квартира
3—4-комнатная — ситуация будет зависеть только от волеизъявления
банка».
Юристы
«Не волеизъявлением банка, а только решением суда могут быть
выселены несовершеннолетние — а их права довольно четко защищают законы
«Об охране детства» и «Об основах соцзащиты бездомных граждан и
бесприютных детей», — парирует А. В.
«Банк может не «очистить», а лишь разменять жилье семьи с детьми на
другое, — утверждает Е. П. — При этом ему придется учитывать
обязательную норму жилплощади, которая, согласно Жилищному кодексу,
составляет 13,65 кв. м на человека.
Отсюда следует, что должникам, имеющим несовершеннолетних детей и
проживающих в небольшой квартире, беспокоиться вообще не стоит: шансы
выгнать их на улицу призрачны».
ПЕРЕПЛАНИРОВКА — КОЗЫРЬ В РУКАВЕ
Банкиры
«Банк (при самовольной перепланировке жилья должником, не
позволяющей получить техпаспорт БТИ и, соответственно, продать эту
квартиру. — Авт.) может обязать заемщика за свой счет восстановить
первоначальное состояние жилья. В том числе через суд. А если заемщик
не исполнит такое решение суда, будет возбуждено уголовное дело и
последствия наступят не самые лучшие».
Юристы
«Чтобы банк без согласия должника мог зарегистрировать в БТИ свое
право собственности на отчуждаемую квартиру, должен быть отдельный
договор об удовлетворении требований кредитора: на основании оговорки в
ипотечном договоре это сделать нельзя», — утверждает С. С.
«На практике возбудить уголовное дело по факту неисполнения
судебного решения непросто, прокуратура чаще всего отказывает в этом, —
говорит Е. П. — На сегодня, согласно ст. 382 Уголовного кодекса,
привлечь к такой ответственности можно только должностное лицо, но не
заемщика, не желающего приводить жилье в первоначальное состояние.
Заставить же его осуществить такие работы практически нереально».
Итак, «уголовка» — всего лишь запугивание со стороны банкиров.
ВЫГОДА ОТ ЗАТЯГИВАНИЯ ДЕЛА
Банкиры
«За весь период судебной волокиты банк выставит проценты, их
начисление прекращается только при полном возврате долга, а также
неустойку. В итоге за 3—5 лет долг вырастет в пару раз, то есть
заемщик, не рассчитавшись за одну квартиру, будет должен за две.
Ну а утверждение, что банк можно измотать в судах и он сам придет
просить мировую, некорректно. Интересно, как должен выглядеть процесс
«изматывания» неодушевленной структуры, юридического лица?»
Юристы
Е. П. : «Несмотря на то что банк — неживой субъект, его ресурсы
небезграничны. На рассмотрение дела в суде ему придется отвлекать
персонал, нести транспортные и прочие расходы.
Банк может признать нецелесообразным продолжение процесса, особенно
если дело не однозначно выигрышное, а исполнение решения суда будет
крайне затруднительно: тогда ему лучше пойти на мировую.
Рост долга за 3—5 лет в 2 раза — фантастика. Согласно ч. 2 ст. 258
Гражданского кодекса, исковая давность требований о взыскании
неустойки, штрафа и пени — всего 1 год. Никак не образуется двойной
долг».
«Суд может и уменьшить насчитанную неустойку, если должник уже
выплатил значительную часть кредита, потерял работу, имеет
задолженность по зарплате, болен сам или больны его близкие», —
добавляет Д. М.
А как же быть с повисшим долгом $40 тысяч? Банк постарается
взыскать его за счет продажи другого имущества заемщика, посему Е. Б.
советует: «Во время суда, а лучше до него, «освободитесь» от всего
своего имущества: подарите всю прочую недвижимость и «движимость»
родственникам — и взять с вас будет нечего».
Наконец, все юристы утверждают, что суд может обязать должника
погашать кредит из зарплаты или иных доходов, но не более 20% в месяц
от их суммы. Если же официального дохода из-за потери работы нет —
пускай банк расслабится и забудет о вашем долге.
РЕЗЮМЕ: ДОЛЖНИК СИЛЬНЕЕ БАНКА
Итак, хватает нюансов, позволяющих заемщику годами водить кредитора
за нос. А то и с носом его оставить, если дети у должника есть, а денег
(точнее, официального дохода, ведь суд только его видит) на погашение
кредита нет.
Да и неплательщиков, успевших нелегально перекроить жилье, банкирам
даже через суд вышвырнуть ой как непросто. Но, конечно, и бедному (или
хитрому) должнику спокойно спать не придется: залоговое жилье не
продашь, не подаришь, не завещаешь.
Очевидно, для обеих сторон лучший выход — идти на мировую и
договариваться о том, сколько реально можно платить, пока жизнь не
наладится.
Главная 
